财产和行为税热点问答（一）

  答：自2021年6月1日起，广州市的城镇土地使用税和房产税(从价计征部分)实行按年申报缴纳，纳税人应当于第三季度终了之日起十五日内申报缴纳税款；房产税(从租计征部分)实行按季申报缴纳，纳税人应当于季度终了之日起十五日内申报缴纳税款。

  答：房产税由产权所有人缴纳。由于转租者不是产权所有人，因此房产转租，转租者不需要缴纳房产税。

  答：房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用或者交付次月起计征房产税。

  答：需要。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

  答：对于企业自用的房产，年应纳房产税额=房产原值×（1-30%）×1.2%；对于企业出租的房产，年应纳房产税额=年租金收入×适用税率（l2%）。

  6.个人出租房屋，签订合同有约定2个月的免租期，免租期需要缴纳房产税吗？怎么计算？

  答：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

  答:房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，计征房产税的租金收入不含增值税。

  答：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

  答：自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

  答：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

  答：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

  答：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，不论是否取得房产证，若属于房产税的纳税义务人，则应按规定缴纳房产税。

  答：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

  答：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

  对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

  答：自2023年1月1日起，按照《广州市人民政府关于印发广州市城镇土地使用税适用税额调整方案（2022年修改）的通知》（穗府规〔2022〕3号）中的广州市行政区域内的土地等级分档及税额标准。

  答：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

  答：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。具体计算公式为:全年应纳税额=实际占用应税土地面积×适用税额。

  答：纳税人享受“六税一费”优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式，申报时无须再向税务机关提供有关资料。纳税人根据具体政策规定自行判断是否符合优惠条件，符合条件的，纳税人申报享受税收优惠，并将有关资料留存备查。纳税人对“六税一费”优惠事项留存备查资料的真实性、合法性承担法律责任。城镇土地使用税、房产税困难减免税不适用上述规定，仍按照现行规定办理。

  答：广东省契税适用税率为3%。从2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

  答：从2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

  答：纳税人申请享受家庭唯一住房契税优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的,纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证,诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理,并将不诚信记录纳入个人征信系统。

  答：享受契税家庭唯一住房优惠的家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。

  答：承受已装修房屋的，确定计税依据时应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。

  答：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

  答：符合下列规定的可以退：在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

  ①因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；

  ②在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；

  答：个人可以通过微信小程序“粤税通”缴纳一手房的契税。具体路径为：登录微信小程序“粤税通”，从“我的不动产税费”一“房屋买卖”-“广东省房产交易智能办税系统”进入“增量房”模块办理。

  答：出现这种情况一般是由于开发商尚未采集房源信息导致的，购房人可联系开发商进行房源信息采集。

  答：办理人可通过粤税通小程序“我的不动产税费”一“房屋买卖”-“广东省房产交易智能办税系统”进入“申报查询”功能，查询审核状态。

  答：契税申报审核完成后，房产交易智能办税系统后台将发送短信审核通知。纳税人收到通知后即可进入智能办税应用，前往进行补正（如审核不通过）或者申报（如审核通过）。

  答：有两个方法：一是在“粤税通”小程序中点击“申报缴纳”更多，选择完税凭证(申报缴纳)中契税电子税票开具，点击“完税证明(表格式)”，左上角选择网签合同的年份，最后填写邮箱即可下载税票。二是登录广东省电子税务局网页端，找到我要办税中的电子税票，点击“税收完税证明(表格式)”，选择税款所属期起止(一般为合同签署当年始末)进行查询。

  答：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，无须缴纳土地增值税。

  答：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

  （4）对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房（含解困房）”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

  6.单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，是否征收土地增值税？

  答：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

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